01.12.2017 22:45


Studenti by měli uzavírat nájemní smlouvy. Jen tak budou přesně znát svá práva a povinnosti, říká děkanka Selucká

Autor: Andrea Šebelová | Kurz: Stisk | Kategorie: Ekonomika

Písemnou nájemní smlouvu by měl mít uzavřenou každý uživatel bytu, včetně studentů, kteří žijí přes semestr v brněnských pronájmech. Na otázky ohledně studentských nájmů a uzavírání nájemních smluv jsme se ptali právničky a děkanky Právnické fakulty Masarykovy univerzity Markéty Selucké. 

Brno – Dvaadvacetiletý student Ondřej Palička se v září letošního roku nastěhoval se svými třemi spolužáky do bytu v centru Brna. Po opakovaných stížnostech na jejich chování ze strany sousedů, se majitelka bytu rozhodla chlapce vystěhovat. Podrobnosti o celém případu si můžete přečíst zde. Podle právničky a děkanky Právnické fakulty Masarykovy univerzity Markéty Selucké neměli studenti v bytě právo bydlet. Neměli totiž uzavřenou žádnou nájemní smlouvu. „Znamená to tedy, že oni vůbec nájemci nebyli,“ říká právnička. 

Co si o celém případu myslíte?

Podle toho, jak chlapec celý případ popisoval, bych řekla, že tito studenti nectili základní zásady sousedských práv. Tedy takové, podle kterých by se měl člověk chovat k ostatním ohleduplně. Když někde bydlím, snažím se chovat tak, abych jiné neobtěžoval hlukem, prachem nebo pachem, čímkoli. Chápu, že studenti jsou mladí a studentská léta jsou volnější, ale je potřeba si uvědomit, že bydlí v bytovém domě, kde jsou rodiny s malými dětmi či starší lidé. Samozřejmě nikdo po studentech nemůže chtít, aby chodili potichoučku po schodech a meditovali o filozofických otázkách, bydlí ale v normálním domě, kde žijí i jiní lidé. Takže si myslím, že konflikt mezi majitelkou bytu a dotyčnými studenty vznikl oprávněně právě kvůli tomu, že se studenti nechovali tak, jak měli. A pokud vím, tak v Brně jsou určité domy, které se staly skutečně jenom domy studentskými, protože se odtud kvůli chování studentů či vysokým nájmům rodiny odstěhovaly. 

Vyvěšení vlajky tak mohlo být porušením závazku řádného užívání bytu?

To mi přijde úsměvné. Dokážu si představit, že pokud by vlajka byla třeba dlouhá a zasahovala do okna sousedům pode mnou, tak že tím obtěžuji sousedy nad míru přiměřenou obvyklým poměrům daného domu. V okamžiku, kdy si do okna vyvěsím vlajku nebo si ji nalepím na sklo, tak to mi nemůže pronajímatel zakázat. Stejně jako můžete chovat v bytě zvíře, tak i toto je takovým běžným standardem. 

Majitelka v tomto případě postupovala oprávněně?

Těžko říct, jestli majitelka postupovala oprávněně. Dle mého názoru tam tito studenti bydleli pouze z titulu toho, že jim to dovolila jejich kamarádka, která v bytě bydlela dříve a měla s pronajímatelem řádně uzavřenou nájemní smlouvu. Chlapci tam žili pouze s  jejím souhlasem, tedy se souhlasem řádného nájemce. Neměli žádnou písemnou nájemní smlouvu, možná ani v ústní podobě, když s majitelem nikdy nejednali přímo. To tedy znamená, že oni vůbec nájemci nebyli. 

Jak by měla vypadat řádná nájemní smlouva?

Ze zákona výslovně vyplývá, že smlouva o nájmu bytu by měla být písemná a měli by v ní být v tomto případě jako nájemci uvedeni všichni uživatelé bytu, tedy i tito studenti. Obecně to znamená, že když si například šest studentů pronajímá byt, všech šest studentů by mělo být ve smlouvě označených jako nájemce. Tím jim vzniká společný nájem. Samozřejmě, že oni jsou potom solidárně zavázáni vůči pronajímateli, tj. pokud by například jeden neplatil nájem, tak jej budou muset platit za něj. V okamžiku, kdy jeden z těchto nájemců například ukončí studium, dá se situace řešit provedením záměny – v bytě místo něj začne bydlet někdo jiný a ke smlouvě se dodělá dodatek. Každopádně platí, že když mám písemnou smlouvu, tak mám nějakou jistotu.  

Zákon vyžaduje, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě. Také ale říká, že pronajímatel nemůže vůči nájemci namítnout neplatnost této smlouvy pro nedostatek formy. Jde o prvek respektu nejen ke svobodné vůli stran, ale také o prvek ochrany poctivého nájemce. Co se tímto vyjádřením přesně myslí?

Pokud by byla uzavřena smlouva ústně, tak se pronajímatel nemůže dovolávat toho, že je takto uzavřená smlouva neplatná. To v tomto případě může jen nájemce. Jde tedy o určitou ochranu nájemce. Když nemáte písemnou smlouvu, tak neznáte a těžko definujete svoje práva a povinnosti, které tak vyplývají jenom ze zákona. Jak jste si dohodli s pronajímatelem nájemné? On bude tvrdit, že chtěl nájemné patnáct tisíc a vy budete tvrdit deset. Takže doporučuji určitě vyžadovat písemnou formu smlouvy.  

Jaké jsou povinnosti a práva jednotlivých stran, tedy strany pronajímatele a strany nájemce?

Obecně platí, že pronajímatel má povinnost zajistit řádné užívání předmětu nájmu, lidově řečeno, aby v bytě tekla teplá voda, aby tam byl splachovací záchod a další. Nájemce má pak povinnost užívat byt tak, jak je obvyklé a nepoškozovat jej. Běžné opotřebení jde k tíži pronajímatele. V okamžiku, kdy by se nájemci chovali nevhodně nebo něco ničili, může pronajímatel samozřejmě požadovat náhradu škody či odstranění způsobených poškození. Vztah mezi oběma stranami musí být proto vyvážený. 

Co se týče výpovědi, ta byla v uvedené formě podle zákona?

Studenti nebyli nájemci, takže podle mého názoru o výpovědi nemůžeme vůbec mluvit. V bytě byli se souhlasem slečny, která uzavřela nájemní smlouvu, tedy jediného skutečného nájemce, a ona z této pozice samozřejmě může říct, že dnes se spolubydlením souhlasí, ale zítra už nebude. Nájemní vztah nebyl mezi pronajímatelem a studenty, ale mezi pronajímatelem a slečnou nájemnicí. Ta následně souhlasila s tím, že byt budou spolu s ní užívat i jiné osoby. Nájemkyně měla smlouvou zaručené právo nájmu a jim řekla: Budete tady se mnou bydlet a budete mi přispívat. Nájemce ale také, když dovolí spoluužívání, nese odpovědnost za to, jak se spoluuživatelé chovají. V zásadě by zde byl důvod pro dání výpovědi i pro slečnu. 

Jak tedy vypadá zákonná forma výpovědi?

Výpověď má velké formální náležitosti, nájemce je velice chráněný. Forma musí být písemná, s poučením o možnosti dovolávat se přezkumu u soudu, a může být dána jenom z důvodů stanovených v zákoně. Záleží také, zda byl nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. 

Bylo jednáno v souladu s právem, když majitelka nevrátila studentům peníze?

To je další otázka. Slečna jim vždy nechala vzkaz, že si majitel přijde pro peníze. Ty ale dávali přímo slečně, která je potom předala pronajímateli. Komu peníze vlastně dali? Přímo pronajímateli? Ale proč, když mezi nimi nebyl žádný právní vztah? Nebo slečně nájemkyni, která platila pronajímateli nájem? V tomto případě by měli chtít peníze spíš po ní. 

Na co by si studenti při zařizování bytu měli dát v budoucnu pozor?

Určitě na to, aby měli uzavřenou písemnou smlouvu. Budou pak mít jistotu, že smlouva byla skutečně uzavřena a v ní budou mít jasně definována práva a povinnosti, další pak specifikuje občanský zákoník. Dále by také měli vyžadovat příjmový pokladní doklad jako potvrzení o zaplacení nájmu, když platí nájemné do ruky. Při placení na účet se jasně prokáže, že je částka zaplacena. Toto všechno jsou základní rysy obezřetnosti v rámci uzavírání jakýchkoli smluv. 

Klíčová slova: nájem, smlouva, právnička, Brno, byty, studenti

Fotogalerie

Hodnocení příspěvku

1 | 2 | 3 | 4 | 5 (1 - nejhorší, 5 - nejlepší)

Nový komentář